2023年，国家统计局的数据显示，部分城市的新建住宅价格涨幅明显放缓，甚至出现局部回落。 那时，市场被一种普遍的观望情绪笼罩。 三年后的2026年4月，同样是来自国家统计局的数据，却描绘出另一番景象：一线城市的新房价格环比上涨了0.1%，二手房价格环比上涨了0.4%。 上海和广州的新房价格分别上涨了0.4%和0.1%。 变化，正在发生。
这一轮楼市的调整，始于数年前。 政策层面，从中央到地方连续出台的限购、限贷等措施，直接抑制了市场的投机需求。 银行的房贷利率一度攀升，增加了购房成本。 更深层的原因在于市场供需关系的转变。 经过多年的高速发展，部分城市，尤其是三四线城市，积累了相当的库存。 与此同时，城镇化进程进入新阶段，人口流动放缓，购房者的心态也从“抢着买”转向“挑着买”。 经济大环境的压力，也让许多家庭在做出购房决策时更加审慎。
这些因素叠加，共同促成了市场的深度调整。 但调整本身，也是一个挤出水份、回归本质的过程。 当价格回落到一个与真实居住需求更匹配的区间时，市场的底部也就逐渐清晰了。
2026年4月的市场数据，提供了多个观察底部成型的角度。 最直观的是价格。 一线城市的新房价格已经连续三个月环比上涨。 在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平的城市达到了21个，这个数字是近一年来的新高。 二手房市场的变化往往更具先行意义，4月份有16个城市的二手房价格止跌，止跌城市数量达到了近三年的高位。
价格企稳的背后，是交易活跃度的支撑。 4月份，重点20个城市的二手住房成交面积同比增长了17%。 交易量先于价格企稳，这是一个健康的信号。 它意味着市场的流动性在恢复，买卖双方的预期正在寻找新的平衡点。
另一个关键指标是库存。 全国商品房的待售面积在4月末同比下降了0.5%，其中待售3年以下的短期库存同比下降了2.6%，降幅还在扩大。 库存的持续去化，减轻了市场未来的供给压力，为价格的稳定创造了基础条件。
市场企稳，并不意味着所有城市、所有房子都同步回暖。 相反，分化是这一轮市场新阶段最核心的特征。 这种分化首先体现在城市之间。 一线和部分强二线城市，凭借扎实的产业基础和持续的人口流入，市场回稳的根基更牢。 长三角的上海、杭州、南京等城市，在新房价格涨幅上位居前列。 而很多普通三四线城市，由于库存压力大、人口支撑弱，市场可能还需要更长时间来消化调整。
分化也体现在产品上。 核心地段、拥有优质配套和良好品质的“好房子”，其价格表现出更强的韧性，流通性也更好。 而一些位置偏远、配套不全的房源，则依然面临去化难题。 这种产品力的分化，在未来会越来越明显。
此外，新房市场和二手房市场也在分化。 当前，二手房市场因为价格调整更充分、交易链条更灵活，其企稳的迹象往往早于新房。 一线城市二手房价格0.4%的环比涨幅，就明显高于新房的0.1%。 二手房市场的活跃，也在逐步传导，激发一部分改善型需求进入新房市场。
对于真正有购房需求的人来说，当前的市场环境呈现出一些与过去不同的特点。 首付比例和房贷利率处于历史较低水平，核心城市的购房限制也已大幅放宽，这构成了一个难得的政策窗口期。 市场不再有普涨的预期，购房者可以从容地比较，将目光聚焦于核心城市的优质资产。 随着租金回报率逐步回升至可观水平，房产作为一项能够产生稳定现金流的资产属性，重新得到审视。
市场的修复并非一蹴而就。 4月份，全国新房成交金额和面积的同比降幅虽然在收窄，但依然为负。 不同能级城市、不同品质房源之间的表现差异巨大。 这意味着，选择比以往任何时候都更重要。 购房决策需要更加精细，必须紧密结合个人的实际需求、支付能力，以及目标城市和区域的中长期发展潜力。
广东省城规院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，4月份商品房交易仍保持一定韧性，二手房交易继续在高位。 易居研究院副院长严跃进认为，当前二手房市场正逐步进入房价调整的末端或筑底阶段。 这些来自市场观察者的判断，与数据的指向是一致的。
从2023年的局部回落，到2026年一线城市的连续环比微涨，市场自身在寻找新的平衡。 这个过程伴随着政策的优化、库存的消化和需求的沉淀。 当最剧烈的调整过去之后，市场呈现出的是一种结构性的、温和的修复态势。 对于市场参与者而言，理解并适应这种分化，是在新阶段做出决策的前提。
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